Un projet d'habitat participatif, c'est un projet humain - la construction d'un groupe. Mais c'est en parallèle un projet immobilier - la construction d'un ou plusieurs bâtiments.
On pourrait presque en rajouter un 3e ! Lequel à votre avis ?
Un projet dans le projet
Jetez un œil sur le petit carré vert dans le schéma ci-dessous appelé "Montage et partenariats" ?
Une brique parmi tant d'autres, presque anodine. Détrompez-vous ! Il pourrait constituer un projet à lui tout seul, tant il nous a généré de tracas et d'émotions depuis 1 an !
Quel suspense !
Nous savions que lors de notre AG 2023, nous aurions forcément des questions sur le financement du projet et sur la forme juridique. Alors nous avons collecté des informations :
15/12/2022 => Florence et Olivier de l'Echo habitants (AMO) nous ont fait une simulation de budget.
Budget : 3500 € /m²
forme juridique : soit une SCIA, soit une coopérative
10/02/2023 => Nous rencontrons l'aménageur de la zone Canopée sur laquelle se trouve notre terrain
Résultat : pas de négociation possible du terrain. Pas de projet d'habitat social sur la zone
11/02/2023 => Nous nous rendons chez Ecovivre, promoteur sur Le Mans
Résultat : 3000 € /m² prix plancher + 500 € par option (matériaux bio-sourcés par exemple)
Et voici ce que nous annoncions à nos adhérents le 12/02/2023.
prix au m² : entre 3000 et 3500 euros /m² en incluant les parties communes
forme juridique : SCIA ou coopérative
Puis l'inflation a fait son travail de sape, insidieusement. Le 21 octobre, le couperet est tombé. Notre projection juridico-financière commençait à prendre l'eau. Les coûts avaient explosé. Notre moral était en berne. Non seulement on devait oublier la solidarité financière, mais en plus il fallait revoir les surfaces des logements à la baisse.
Mais il y avait plus préoccupant encore.
Comment attirer des familles et des jeunes dans ce contexte ?
Les familles ont besoin de surfaces pour se loger. Et peu d'entre elles viennent d'hériter du pactole de la tante Suzon. Elles disposent de peu d'apports, contrairement à nous, les Canopilotes déjà engagés, qui disposons déjà pour la plupart d'un bien ou d'un capital.
Nous étions dans l'impasse. Sans aide sociale, cela sera très compliqué. Or, la zone n'est pas éligible aux dispositifs de logements sociaux. Rappelez-vous, la réunion avec Cénovia.
Les mains dans le cambouis
Eh bien tant pis ! On va quand même creuser cette piste des aides sociales. Et voir s'il n'existe pas une niche qui pourrait coller à nos besoins. Alors nous avons relevé nos manches et avons missionné notre meilleur agent, Hélène, pour mettre les mains dans le cambouis et nous préparer une description des dispositifs d'aide publics pour la réunion suivante.
Hélène a travaillé des heures pour nous présenter un document de synthèse, dont voici un extrait de la version courte. C'est très clair, non ?
Nous avons classé, analysé et comparé l'ensemble des aides possibles. Un dispositif est ressorti plus que les autres : le PSLA.
Ce n'était pas la solution pour tous, mais il convenait à la moitié des co-habitants :
Ceux qui passaient sous les plafonds de ressources.
Les autres seraient en accession libre.
Pour les investisseurs, il n'y avait pas grand chose d'attractif.
C'était bien, mais pas suffisant pour attirer nos familles. De nouveau un coup de mou
C'était sans compter avec l'alignement de 3 planètes
le PSLA
la zone B1
le partenariat avec la ville
Le PSLA : Prêt Social Location Acquisition. Je ne vais pas ici expliquer le fonctionnement complet de ce dispositif. L'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) le fait très bien ici . Par contre, je vais vous dire en quelques mots pourquoi le PSLA nous a reboosté :
le portage (prise en charge du foncier + la construction) peut être assuré par un opérateur social.
chaque co-habitant est en location entre minimum 6 mois et maximum 3 ou 5 ans (selon l'opérateur social) après l'entrée dans les lieux. Ensuite, il doit acheter le logement.
s'il le souhaite, l'acquéreur bénéficie du prêt social souscrit par l'opérateur social. Mais il peut choisir un autre financement
le taux de TVA est de 5.5 % au lieu de 20%, pour le portage et pour l'acquisition.
il y a exonération de la taxe foncière pendant 15 ans
Vous me direz : " le PSLA existe depuis longtemps". Vous avez raison ! Sauf que les 2 autres planètes nous ont permis d'en bénéficier
La zone B1 : il s'agit d'un classement des villes selon la situation du marché immobilier. Les villes les plus tendues sont classées A et les moins tendues sont classées C. Plus d'infos ici
Le 2 octobre 2023, le Mans est passé en zone tendue B1. Pourquoi c'est bien pour nous ?
Parce que les plafonds d'éligibilité au dispositif PSLA (entre autres) ont été relevés. Et maintenant, tous les co-habitants actuels de Canop'îlot sont éligibles. Ce qui permet d'en déduire que les futurs co-habitants que nous recherchons le seront également.
Le partenariat avec la ville :
Pendant l'année écoulée, nous avons montré que le groupe était stabilisé, qu'il était monté en compétences, qu'il disposait d'outils pertinents. Nos échanges réguliers avec la ville, et en particulier avec l'aménagement urbain de Le Mans Métropole, ont permis d'instaurer un climat de confiance. Nos partenaires ont donc révisé leur position sur la dimension sociale du projet. Lors de la réunion du 23 janvier dernier, ils nous ont assuré de leur soutien en cas de demande d'aides PSLA pour les habitants, mais aussi pour les investisseurs, qui pourront notamment choisir entre PSLA et PLS (Prêt Locatif Social, dont les plafonds ont aussi été relevés)
Bien que ces dispositifs soient nationaux, c'est bien le service de l'aménagement urbain qui instruit et valide les dossiers de demandes pour le compte de l'Etat.
Le bout du tunnel ?
Le 16 décembre dernier, lors de notre atelier spécifique "financement du projet" animé par Florence et Olivier de "l'Echo Habitants" nous avons déterminé 3 profils d'habitants.
Puis lors de la réunion du 23 janvier dernier, nous avons validé certains dispositifs possibles :
les propriétaires habitants => PSLA + Aides locales
les investisseurs locatifs NON habitants => PSLA (sous conditions), PLS ou accession libre
les locataires hébergés grâce aux investisseurs => compatible avec les APL (Aides Personnalisée au Logement)
Cette liste n'est pas exhaustive. Elle sera complétée d'autres dispositifs au cas par cas.
On ne s'enflamme pas !
Nous ne pourrons célébrer que lorsque l'un des 3 opérateurs sociaux proposant du PSLA sur Le Mans acceptera de nous suivre dans le financement du projet. Même si nous venons avec certaines garanties dans notre musette (un groupe constitué et suffisamment étoffé, quelques garanties de solvabilité), la conjoncture n'est pas propice aux risques, même pour les opérateurs sociaux soutenus par l'Etat.
Le PSLA présente plusieurs contraintes. Entre autres :
Ce dispositif est adossé à une forme juridique imposée : la copropriété.
Le montant du projet ne doit pas se situer au-dessus d'un plafond de 3338 € HT au m² (à l'heure où sont écrites ces lignes). Sur quoi serons-nous prêts à faire des concessions ? Car il y aura forcément un arbitrage à faire.
si un foyer ne peut pas financer son logement, il devra le quitter à l'échéance de la phase locative.
Une fois de plus, les valeurs et la réalité se télescopent. D'où l'importance de hiérarchiser nos priorités pour ne pas sacrifier sur l'autel du pragmatisme ce qui compte vraiment pour le collectif, mais aussi pour chacun des co-habitants.
Ce soir, si vous avez 2 minutes, levez les yeux vers les planètes et faites un vœu pour qu'elles restent alignées encore un peu ! Et profitez-en pour saluer notre regrettée Thérèse qui nous manque ... Infiniment